四地調整樓市政策 房價大漲會卷土重來？

繼菏澤取消限售令後，湖南省衡陽市房地產業協會官方網站發布通知，由於本地房地產已回歸理性，將自2019年元旦起將暫停執行限價令。限價主要是針對一手房價格，在本輪調控中，一手房限價成為了抑制房價上漲的重要抓手之一。衡陽由此成為目前首個明確宣布取消限價的城市。

地產分析師表示，從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主，但之前過於嚴厲，部分城市樓市出現明顯調整，局部市場會有政策微調的可能性。衡陽是一個典型的三四線城市，市場均價只有6000多人民幣，衡陽房價從2018年9月開始有所回落，當下市場繼續維持限價的意義的確不大。但對於其他城市來說，購房者的預期可能出現微調，對房地產政策寬松抱有期待。

三四線城市承壓

自從菏澤打響調控松綁第一槍以來，目前已經有廣州、珠海、杭州、衡陽等四地推出了相關房地產調控政策，政策主要著眼於通過取消限售、限價等方式提升市場的活躍程度。

受房地產市場轉冷影響，今年三季度以來大部分城市土地出讓金增速均為負。相較於一二線城市，三四線城市財政收入相對更加依賴於土地出讓金。

房地產行業研究報告預計，2019年，伴隨棚改貨幣化安置的大幅下降，去庫存紅利消退，2019年房地產銷售面積預計同比出現下滑，這是2015年以來首次負增長。其中三四線城市銷售面積預測最為悲觀。三四線房地產銷售面積占全國總量之比達到64.1%，預計2019年銷售面積同比下降6.9%，增速降低8.4個百分點，銷售面積下滑幅度遠大於一二線城市。

研報指出，隨著自主決策權限增加，地方政府將合理權衡保增長穩財政和穩房價，適度修正前期調控措施。三四線城市地方政府將集中清理不合時宜的調控政策，如限售、限價、限簽。這些政策是在炒房活躍、房價非理性上漲時期的應急措施，當前市場降溫，政策退出時機逐步成熟。限售限制產權自主交易，影響業主資金周轉和自住性購房；限價人為扭曲價格，導致新房二手房價格倒掛；限簽造成網簽堰塞湖，房價統計數據失真。

嚴控基調未放松

多地陸續釋放微調信號，是否意味著房價大漲還會卷土重來？多位相關地市人士表示，多地近期頒布的微調政策大多是根據本地實際情況出發，對市場直接影響有限，更多是心理預期層面的支持。

例如菏澤目前「人等房」情況突出，很多二手房也是期房，加之本地是熟人社會，購房後何時過戶均可商量，因此取消限售對市場的影響並不大。而近期放松限購資格的珠海市金灣區和鬥門區位於郊區，目前周邊配套還不完善，是珠海市的房價窪地，交易也比較冷清。在目前整體房地產市場降溫的背景下，即使放松限購政策也難以對當地的市場產生立竿見影的效果。

分析師認為，從目前已經出現松綁政策的菏澤、衡陽等城市看，因為這些政策都不是最影響市場的關鍵性政策，信貸政策不寬松，樓市很難有太明顯的方向性變化。從各地政策內容看，房地產調控2019年政策取向依然是從嚴為主。不過未來住建部的約談、預警將依然影響地方房地產調控，因此穩房價仍是地方政府房地產調控的出發點。